地价对房价具有明显推动作用，而土地在公开出让之前，无疑属于比较稀缺的资源，更适合政府来指导定价。

北京市住建委负责人日前表示，新建楼盘在申请预售资格时，开发商要报价，“报价不能明显地高于楼盘此前的成交价格，也不能明显地高于周边的同类品质的楼盘，住建部门会对报价进行引导和指导。”（据4月11日《新京报》）

政府指导商品房定价在我国早有先例，比如，南京在2007年就曾对商品住宅实施过以“政府指导价”为核心的价格监管制度。而且，这一次政府指导房价也有政策依据，例如，“国五条”就规定：对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。北京等地的地方细则中也有类似规定。

通过这种价格管制方式可以起到暂时稳定房价的目的，而且，还可以控制开发商利润，因为高价房多是“暴利房”，另外，有利于调整住房供应结构，通过指导、干预房价可促使开发商多开发中低价位的普通商品房。

政府指导房价的效果究竟如何？不可否认，政府指导房价由于限制了价格，暂时会有一定效果，但有效期多久，最终效果如何，则有待观察。从历史经验来看，政府指导房价会带来两种结果：一种结果是开发商牺牲部分利润在政府指导价范围内销售；另一种结果是，开发商在限价期间不销售，而是延后销售，那么，房价暂时稳定之后，很可能会迎来大反弹。

有没有比政府指导房价更好的干预手段？显然，有多种手段可供选择，比如，可以干预地方政府“利润”。最近，有媒体根据官方数据粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得收入4.7917万亿，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。如果把“75%”减掉一半，房价必然下降。

在笔者看来，与其指导房价不如指导地价。众所周知，地价对房价具有明显推动作用。例如，一块高价地块的出让，就会直接影响到周边房价——高地价不但影响当前房价，也会影响以后房价走向。而且，由于地方政府可以从高价地块出让中获得巨大利益，那么，地方政府与开发商就容易形成利益共同体，中央调控房价就会遇到阻力。

商品房不同于限价房、经济适用房，既然是一种商品，最好的办法是通过市场手段、经济手段来调控。而土地在公开出让之前，无疑属于比较稀缺的资源，更适合政府来指导定价，比如，对即将出让的土地设置一条红线，只能按红线范围内的价格出让，如果土地出让价格超越红线则不批准或无效。如此一来，地价对房价就没有推动作用了。而且，由于土地是地方政府“独家”经营，政府定价和政府指导价更适合规范垄断产品的价格，如石油、电力等垄断产品就是政府定价，因此对土地价格进行政府指导更有必要。

□冯海宁（北京 媒体人）

在8日举行的博鳌亚洲论坛“经济转型与楼市调控”分论坛上，为抑制房价，潘石屹建议开放查询权限，个人凭身份证就可查询其他人住房套数。但这一建议遭到任志强反对，认为一些部门福利分房信息并不进入房管局系统，查询有困难。(《新京报》4月9日)

公开住房套数查询，能否成为遏止房价畸高的一剂良药，权且不予争论。但是，有些“福利分房查不到”———任志强无意中透露的“秘密”，让公众颇为惊诧。

不否认，“福利分房查不到”并非全部，而是“个别”，至于“个别”占比多少，当然无从查起。但号称“房产大佬”、“任大炮”的任志强，断不会信口开河，假如查不到的福利分房仅是数量极为有限的“个别”，他哪敢言之凿凿将其作为反对潘石屹观点的理由？

在房改前，市民住的多是公房；自计划经济转入市场经济后，我国逐渐取消了福利分房，这些公房通过货币化改革的方式变成私房。当然，时下还有一些所谓的“福利房”，属于单位集资建房，其中有部分并未办理房产证。假如任志强的话为真，我们完全可以想象，这些查不到的福利房不管占比几成，在全国其数量都堪称“难以数清”。

于是，一个问题就凸显出来了：有些福利分房不进入房管局系统，查不到，那么，多年来，这类福利房可能会让限购、20%的个税、房产税等楼市调控政策“失灵”。时下，除了个别炒房者，真正有能力购买多套商品房的毕竟是少数。而拥有多套房者，很大比例是那些拥有一套或N套福利房者。这些福利房若是“查不到”，长期游离于楼市调控政策之外，调控政策必然会受影响。

“住房信息联网，二手房供应增加房价必跌”——潘石屹的这声断言并非没有道理。但吊诡的，一是像江苏、福建和广东等省部分城市，都出台新规严控“以人查房”；二是在“国五条”中，提出到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网———实现联网不仅拖到“十二五”期末，而且还是“原则上”，隐晦的话语让人不得不怀疑有些地方和部门严控楼价的诚意和决心。

控制楼价，让其回归合理，不缺方法和路径，缺的是有些地方和部门打压楼价的态度和决心。试问，在楼市调控声声紧的时代背景下，一些部门的福利分房信息不进入房管局系统，查询不到，是历史遗留问题，还是既得利益者刻意为之？

一场围绕房价涨跌、以“裸奔”为筹码的赌局有了结果。3月30日晚，此前曾预计房价在3月迎来下跌拐点的深圳英联不动产董事长郭建波“提前认输”。（4月2日《新京报》）

去年底，华远地产董事长任志强预测“明年3月房价将暴涨”，这一观点招致了郭建波的反对，乃至于提出“裸奔”之赌。对赌无异于儿戏，但抛开这点不论，这一结果，是“唱空派”在与“唱多派”的较量中再次败下阵来，受到嘲笑的一个新近例子。

前不久，有媒体罗列了近10年来那些强硬的“唱空派”个个放了“空炮”，而“唱多派”代表似乎都是“章鱼帝”，房价按照他们的预测一路上涨，“信志强住洋房、信董藩得金山、信牛刀住牛棚”。认为房价要下跌的本来没几个，这样的完败局面，无疑加剧了人们房价将持续上涨的预期。

当前，我国的楼市已经累积较大的泡沫风险，如果继续涨下去，泡沫破裂是有可能发生的。世上没有只涨不跌的神话，泡沫破裂往往发生在大家都认为房价要上涨并争相进入的时候。当年，日本、美国房地产泡沫破裂之前，也没有多少人会想到房地产会垮下去，而是都认为“形势大好”。

房地产的“硬着陆”无疑是具有灾难性后果。另一方面，经济的升级版、新型城镇化不可能在房地产业独大、经济成本高企的基础上进行。因此，新一届中央政府重申从严调控。

调控的效果取决于改变房价必涨的预期，而在以往多次调控并不理想的时候尤其如此。交易税外，持有环节征税也是必要手段，更重要的是，要下决心切实改变投资驱动型以及过于依赖房地产的经济增长模式和财政收入方式。

各大城市房地产调控细则在3月底密集落地。从目前已公布的各地房价控制目标来看，北京版细则的表述最为严厉，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格；深圳、重庆、必威体育app官网：、合肥、大连、贵阳、济南、南京等大部分城市的房价控制目标相同，要求2013年新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度；上海则提出切实贯彻落实各项房地产市场调控措施，保持房价基本稳定。

随着细则纷纷落地，政策预期也终于明朗化。楼市成交量、房价恐涨预期可能很快就会降温，疯狂过户的二手房市场，可能会戛然而止、甚至跌入冰点；而涨跌预期混乱的一手房市场，也会重新一致地趋于观望。

考虑到宏观经济数据已经很明显地说明了，去年四季度以来的经济复苏是由“基建+地产”投资带动的。尤其是在今年的宏观数据中，前两月工业增加值、发电量均出现明显回落，显示中游产业年后开工的情况要弱于预期；社会消费品零售总额增速较去年12月下降2个百分点，为106个月来最低值；3月的PMI指数上升幅度远低于预期，形成了历年3月数据的最低水平，亦说明预期下降仍然对经济回踩构成风险。只有房地产开工、竣工、销售数据一枝独秀，但这更是放大了房地产对当前经济复苏的作用（虽然楼市的火热也加剧了对中长期复苏的忧虑）。

在经济复苏极其依赖房地产的情况下，有分析人士担忧，楼市调控的连锁反应可能影响固定资产总投资，进而影响市场对实体经济复苏的预期。不过，笔者认为，这只是短期的市场情绪，而不会成为最终现实。

首先，决策者显然已考虑到调控对经济可能产生不利影响，因此调控目标是让楼市“稳增长”，房地产调控对经济的负面影响应在可控范围内。另外，房地产以外的投资扩张速度惊人。全国31省区政府工作报告显示，有24个省区将今年GDP增长目标定在10%及以上，20个省区将固定资产投资增长目标设定在20%及以上，而往年各省的固定资产投资底线一般在15%左右。这意味着，萎缩的房地产投资将会由其他基建投资填补。

其次，在投资之外，消费和出口对经济的拉动作用在加强。从消费数据来看，已连续回升6个月，短期内虽然没有“爆发”的可能，但在收入倍增和政府加大民生支出的背景下，持续稳定增长无虞。出口方面官方的期待虽然仍不高，不过一月份26.7%的外贸高增速还是颇令人意外（其中季调后的出口增速远高于进口增速），这至少反映了在欧美经济持续复苏的背景下，今年出口或许能提供多一些的正面作用。

尤其是考虑到房地产调控严厉程度低于预期已成定局，其对经济复苏的负面影响也在可控范围内。事实上，股市的表现更能说明问题：4月1日地产股表现活跃，珠江实业涨停，中航地产、京投银泰、格力地产等涨幅均超过5%。地产股的“细则陆续公布，是行情逐步稳健”的表现，也从一个侧面反映了楼市调控对于经济复苏的影响可能并没有之前预期的大。

□王莹（上海 财经评论人）

?“国五条”的地方版细则终于掐分掐秒地落地了。3月30日与31日，广州、上海、重庆等城市都发布了楼市调控地方版细则。对于备受关注的“20%个税”政策，广州、济南、合肥等多地的细则没有涉及，二三线城市更多是“限涨”，规定房价涨幅低于收入增幅。

按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东率先公布细则后，各地基本都按时发布了楼市调控地方版细则。公众期望一系列“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛，从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。一众“国五条”细则里，未见太多凌厉的“狠招”， 或许要让不少乐观主义者小小失望一下。

我们对“国五条”的细化寄予厚望，显然有几层现实的考量：一方面，中央对楼市调控加码加速的姿态较为明朗。2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施。公众普遍预期全国两会后会有细则跟进，岂料仅隔一周时间，“国五条”的加强版就新鲜出炉，其中三个特点被业界视为相当“毒辣”（限购、限贷、加税）。另一方面，尽管3月份数据未出，但从2013年年初的2个月来看，中国楼市持续癫狂，房价已如野马脱缰。国家统计局公布的数据显示，2月70大中城市新建商品住宅价格仅温州一地环比下降，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。形势逼人、共识已在，国五条的另一只“靴子”没有理由不铿锵有声。

然而仔细考量各地的新规，“杀手锏”未见，大方向未明。就像网友调侃的，北京的细则瞄准“单身”，上海的细则盯上“小三”（贷不过三），广东的细则就是把国家政策“复印”了一遍，南京的细则等于发了条微博（正文132字）……更多城市都表示，2013年年度新建商品住房价格指数同比涨幅，要低于城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度。譬如以广东细则为例，房价与GDP的增幅挂钩，依照其8%的全年增幅目标，那么，说这样的调控细则是个涨价细则，似乎也不为过。

调侃也好，失望也罢，至少说明对楼市宏调仍有商榷与博弈的必要。一项细则落地，本来就要接受民意的监督与质疑。面对多地细则未涉及“20%个税”、纷纷将“限涨”列为主要目标、普遍没设置“自选动作”等现实，我们既要看到“地方解释”不能僭越中央政策的客观原因（比如国税总局版“20%个税”征收办法仍在研讨），同时也要看到，今次的集中落地确实各有各的“市情”，一刀切地“砍下去”也不现实。

我们乐于见到有创见、有突破的地方版细则，但也绝不能指望一个自上而下的“国五条”就疏解了中国楼市绵延若干年的“旧疾”。只有触及土地收益、税负分担等核心层面，增加有效供给（包括保障房）、从根子上给房价“降温”，宏调才能真正发挥出应有的力道。“20%个税”只是问诊楼市的“止疼针”，中国房地产业的健康有序发展，终究是个系统而漫长的命题。

粗略观之，过去两天里扎堆出台的各城市调控细则整体而言大同小异，但亦能看出松紧不一、各有侧重。在抑制需求、打击看涨预期的同时，还应对盘活存量房有所作为、积极作为，而非一棒子打死。

昨晚，广州、深圳等城市的“国五条”细则陆续发布。而此前一天，京沪渝成为首批发布地方版“国五条”的城市。以“国五条”为纲的此轮楼市调控，就此真正开始在房产活跃交易的主战场——城市层面密集“落地”，其信号意味惹人关注。

粗略观之，过去两天里扎堆出台的各城市调控细则整体而言大同小异，但亦能看出松紧不一、各有侧重。比如，京版“国五条”被公认为其中手段最“老辣”者，不仅规定“单身限购1套住房”，而且也许是为防人钻空子，全市3月31日零时起进行“系统升级”，暂停网签8天。又如，沪版“国五条”明确对第三套房停贷，并重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查；深版“国五条”则避谈20%征税；穗版、深版均强调房价涨幅须低于收入增长……应该说，各市细则整体上将形成楼市调控的合力，在大方向上有望实现后市的平稳走势。

“靴子落地”，更容易触发思考。从中央到地方开出的调控猛剂，药方不错，但将目光放得更长远，也许未来这种“猛剂”要充分发挥药效，更需要“文火”煲制——

其一，“火力”要绵绵不绝、“煨”足时辰。久病之楼市，用药贵在坚持，最忌一曝十寒。2008年紧急救市的后遗症就是一个教训，不可不鉴。由于楼市调控此前十年越调越高的经验判断，不少人对本轮调控仍持观望态度，这种情绪和心态，值得决策者关注。日前，住建部政策研究中心主任陈淮仍坚称，“未来20年内，房地产行业仍将是国民经济支柱产业”。如此判断之下，再加上新型城镇化的未来蓝图、地方上土地财政的积重难返，楼市调控能否保持火力，值得提醒。让公众对未来房价“明确预期”，背后需要一连串相互配合的政策和制度支撑，绝不可头痛医头脚痛医脚、在政策层面自己拆东墙补西墙。否则其后果，必是市场预期混乱，甚至形成“逆调控”的客观效果，尤须警惕。

其二，“火候”要张弛有度、有保有压。即使是难炖的药材，一直用“武火”猛煮，难免烧焦；而不管什么药材，一概用“武火”爆烧，也容易失之粗暴。本轮调控政策出台后，人们最担心的莫过于刚需买房者恐遭误伤，从各地细则来看，这种担忧恐怕还将继续。值得欣慰的是，京版“国五条”提出，“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”这种更显细化和人性化的调控目标，可谓是一大进步，但这种高度抽象的制度设计如何落到实处，还有待验证。此外，“改善性住房”一说存在多年，但对它的认定还存在模糊争议——它到底是指一套房还是二套房？如果这个概念不厘清，差别化税收杠杆恐怕也难找到支点。

其三，“好药”还要用好“药引、辅料”。一方面，在抑制楼市投机性需求的同时，必须对低收入者增加居住服务的供给，以政策性住房的“兜底”维持社会稳定和底层民生。然而，近年各地政策性住房建设的数据注水情况不绝于耳，政策性住房在分配上的公平性也屡遭侵害，还需找到制度化的对策。另一方面，在抑制需求、打击看涨预期的同时，还应对盘活存量房有所作为、积极作为，而非一棒子打死。毕竟，如果我们的调控仍然使得空置率继续维持高位，二手房市场交易萎缩，将刚需买家都驱赶到一手房那里，这样的调控是值得商榷的，至少有进一步精细化的空间。

粤版“国五条”25日落地，省政府办公厅转发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，并发文提出了五点要求，明确对广州、深圳实施限购、限价的“双限”政策，对佛山、珠海两地实施限购，并要求年内全省地市实现住房信息联网。

在“国五条”25天后，“粤五条”落地，成为全国第一个出台地方细则的省份。“粤五条”沿袭了“国五条”的总体思路，再次强调政府稳定房价的责任、坚决抑制投资投机购房需求、加快保障性安居工程建设等。要求广州、深圳公布年度房价控制目标；广州、深圳、珠海、佛山4市被要求继续严格执行限购。

人们普遍关心的20%个税、房贷利率、房产税试点，“细则”中并未明确提及，引发遐想与争议。其实，审慎的态度是必须的，房地产调控是一道复杂的应用题，不问青红皂白的一刀切是不合适的。房地产市场调控的目的是打击投机需求，抑制投资行为，同时保护群众自住、改善的刚性需求，但近年来的调控往往是，房价越调越高，投机需求没被抑制住，刚性需求倒是常被误伤。二手房征收20%的个税，也有可能导致房主将成本转嫁给买家，从而推高房价，穷人买房的希望更加渺茫。

另一方面，即使同一省，房价调控压力也各不相同。一、二线城市房价上涨预期较高，调控压力较大，而三、四线城市房价较低，部分甚至存在过剩风险，房价调控也要区别对待，有的放矢，不能搞一刀切。

不论“粤五条”落地在哪个城市，应用好20%的杠杆，最大限度将市民“以小换大、以旧换新”的刚性需求与炒房客的投资行为区别出来（譬如按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线），对前者加以保护，而不能只将它当作增加税收的工具。

承认房地产业是我国支柱产业并不可怕，可怕的是，在地方政府、以及相关群体的利益驱使下，我国房地产业发展得过于单兵突进。

在上周末召开的“中国发展高层论坛2013”上，国家发改委副主任朱之鑫表示，“房地产应该说是国家重要领域，很多人都说把房地产作为支柱性行业，我查了一下文件，没有这句话，我们提出来是把建筑业作为支柱性产业。”

上述言论，前部分与实际明显不符，后部分又暗相矛盾。就与实际明显不符而言，我国早在2003年国务院18号文件就首次明确房地产业是国民经济的支柱产业，在2005年国务院26号文件“关于做好稳定住房价格工作意见的通知”中亦有“房地产业是国民经济支柱产业”的表述，而历年住建部相关文件中则更是屡见“房地产业是国民经济支柱产业”的字样；就暗相矛盾而言，实际上，建筑业并不能完全与房地产割裂，这不仅因为房地产开发本身即是建筑业的重要组成部分，而且因为许多路桥建筑项目亦与房地产项目共为城市规则的配套部分。

其实，自1998年住房改革大幕拉开之后，房地产业不仅事实上成为我国的支柱产业，而且近乎是主导性产业，诸多制造业企业、甚至高科技企业均因其暴利特征，纷纷转行进入房地产业，多个地方政府更因房地产业可以带来巨大的土地财政收入，亦纷纷推波助澜推动当地的房地产业。

回避房地产业是我国支柱产业这一现实，不仅会造成经济学学理逻辑的混乱，更难解我国当下房地产调控的困境。在部门经济学中，房地产业是涵盖建筑、建材、运输、中介、金融在内的大产业，是一国经济结构须臾不可缺的关键行业。而回顾当代经济发展史，无论是欧、美、日等发达经济体，还是包括新加坡、韩国在内的亚洲四小龙，在其经济高速发展阶段，房地产均曾作为支柱产业而存在。

如果反观我国近20年的经济发展，我们也应相对承认，房地产作为支柱产业在推动城市化、完善基础设施配套以及拉动经济增长的作用。放眼我国下一阶段的经济增长，在城镇化已明确成为未来经济增长动力的情况下，房地产业亦必然与大规模城镇化相关联，其仍将作为我国经济的支柱产业而存在。

承认房地产业是我国支柱产业并不可怕，可怕的是，在地方政府、以及相关群体的利益驱使下，我国房地产业发展得过于单兵突进。因为，没有实体经济的切实发展，而仅依赖房地产业的超前发展，我国将形成普遍性的城市化产业空心化，而城市化产业空心化又必然会抑制住房的刚性需求，从而导致房地产仅作为投资（或投机）炒作的游戏场。

与之相比，更为可怕的是，因各种资源向房地产业的事实倾斜，又将造成对实体经济的挤压效应，从而形成实体经济难振、企业家无心实业经营过度热衷房地产开发的景象，而这种扭曲式的房地产市场，其结局又极可能是泡沫式繁荣之后，又泡沫式破裂，甚至由此可能引发我国经济的系统性风险。

大可不讳言房地产业是支柱产业，只是其作为支柱产业存在，需要相应的前提条件——应尽快扭转土地供应的双轨制，从而形成减少价差暴利的公平的房地产市场，应大幅降低实体经济的审批和税费，从而形成以实体经济发展为依凭的可持续的房地产市场，应在我国房地产业大步市场化的同时，兼顾到住房的民生保障功能。

□杨国英（财经评论人）

京版国五条细则既有基于当前社会反应的新设计，也强调了国五条的调控逻辑，还透露了未来京版楼市调控的政策思路。相对于调控技术细节，它所强调的调控层次感更加丰富一些。

3月30日，北京楼市国五条调控细则如期而至。规定从31日起禁止京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售5年以上唯一住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例；新旧政策以买卖合同网签时间为准。

总的来看，京版国五条细则既有基于当前社会反应的新设计，也强调了国五条的调控逻辑，还透露了未来京版楼市调控的政策思路。相对于调控技术细节，所强调的调控层次感更加丰富一些。

京版细则的最明显特点，是对楼市调控引发的社会反应的重视。由于担心个人转让住房征收重税将加大售房成本和买房成本。一些地方出现了抢过户、假离婚等现象。楼市调控，不可能不引发超出楼市范畴的政策效应。平衡的调控政策，既需要针对楼市已存在的问题有的放矢，也需要对由此引发的社会效应有所观照。京版国五条细则用“禁止”字眼限制京籍单身人士购买二套房，不仅拓宽了此前的限购范围，而且针对假离婚的倾向十分明显，这是对负面社会反应的强力纠偏。对于“出售5年以上唯一住房免征个税”这一规定，体现的是对个人基本居住需求和基本买卖自由的认可。

作为国五条的“落地”版本，国五条已确定的调控手段，也在京版细则中有所体现。严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税等。征税的关键，在于能否体现公平性。而实现这点，必须建立在完善的个人住房信息系统和对所售房屋价值的公允评价上。从这个角度讲，20%征税要实行得顺利，还需要许多前提准备。这并非短期就可完成。

对于地方版国五条细则，许多人的关注重点在操作细节对于楼市能够产生多么直接的影响，并从中计算自己的利益得失，推测未来的政策方向。然而，同样的调控力度，有的人会说调控轻了，有的人会说调控重了。实际上，无论哪种判断，可能都有失偏颇：在土地政策、税收政策还远没有完全理顺的情况下，指望楼市很快达到“健康”状态，如缘木求鱼。调控的技术手段，即使最大效应能够呈现出来，也只是补充。真正的“健康”基因，必须从与土地和楼市有关的基础性制度中寻找。

从这个角度说，京版国五条细则更值得关注的是，明确提出了“降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。这体现了将正常刚性需求与寻利性需求分开管理的新思路。这对提高调控效率，区分泡沫与调控“误伤”是有益的。

长沙市规划局原副局长顾湘陵因钱多、房子多、情人多、行贿人多、受贿次数多、受贿方式多被称为“六多局长”。据最近一期《半月谈》杂志报道，10年间，顾湘陵悄无声息地敛财6000多万元，平均日进近2万元，坐拥上亿家财。

“六多局长”最终身陷囹圄、一无所有，纯属是咎由自取。但在这起案件中，“容积率”成为了腐败的关键词，引人关注。根据判决书，长沙有86个楼盘因开发商贿赂顾湘陵而发生了容积率被调高、楼间距缩小等变化。也正因为手握调整容积率的大权，造就了顾湘陵“日进两万”的奇迹。

众所周知，容积率是指小区总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率则直接关系到居住的舒适度。在地价越来越高的今天，容积率每上调一个点，都可能给开发商带来几千万甚至上亿的收入。

有关容积率的腐败不在少数，只是百姓知道的太少。当年出逃的浙江省建设厅前副厅长杨秀珠说过：土地就是钱，规划审批就是钱，容积率就是钱。某种程度上讲，现在规划局长掌握的容积率，稍有监管不力，就可能成为腐败的温床。

顾湘陵案警示我们，越是重要的岗位，越应该加强监管；越是容易寻租的权力，越应该加强约束。既然容积率这么重要，那么对其调整，就应该有一套完整的规范程序。可现实中，容积率成了一些人手中的“橡皮泥”。正如衡阳市检察院职务犯罪预防处副处长曾庆意所说，“从这个案件可以看出，不少规划的出台通常由个别懂技术的领导说了算，会上讨论只是走过场。再加上不同的领导负责不同的环节，互不干涉，缺少监督，暗箱操作时有发生。”

绝对的权力导致绝对的腐败。就防范容积率腐败来说，应该严格落实专家评审制度，避免规划项目“封闭循环”。需要进一步思考的是，这些涉案楼盘容积率提高了，业主权益受损了，那么业主的权益该如何保护，开发商攫取的非法利益该如何索回？针对这些问题，应该建立追回追责机制。

容积率竟然成为“腐败容器”，也说明随着经济的发展，一些腐败行为越来越隐蔽化、专业化，说明针对重点权力的监管还存在漏洞。要防止这些腐败行为瞒天过海，除了监管部门要加强业务能力，还应该扩大群众参与，增强全社会打击腐败的能量。

从10年前开始，就有人宣布房价泡沫严重，持续不断的专家学者加入唱衰房价的队伍。但是，这些拥有教授、经济学家或者官方头衔的预测者们，为什么屡屡失算？

一些专家、学者如同算命先生，忙于预测未来，可能从来没预测对过，却能够实现名利双收，这一现象，在房地产领域颇为明显。

3月21日，根据新京报《房价预测十年乱象》的报道，揭示了一些专家学者10年来对中国房价走势的预测，从来没有对过。

这不免让公众产生质疑，也为一些专家为何被称为“砖家”提供了注脚。

10余年来，房地产成为拉动经济的一个重要产业，这个庞大的产业，当然离不开专家学者的关注。

房价在持续攀升的背景下，大量还没有买房的人，期盼房价下行，想要知道房价未来的走势。一套房子，关系一个家庭的幸福与否，说举国关注房价，并不为过。

于是，预测房价走势，成为一些专家学者甚至官方机构的重要“课题”。从10年前开始，就有人宣布房价泡沫严重，持续不断的专家学者加入唱衰房价的队伍。

未买房者，视唱衰的声音，如同“鸦片”，将实现买房寄托于专家预测的实现。

遗憾的是，这些唱衰的声音，在长达10年的时间里，直至目前，都是失败的。而一些学者，言之凿凿地预测某年某月房价必跌多少的言论，更是败得一塌糊涂。

这些拥有教授、经济学家或者官方头衔的预测者们，为什么预测屡屡失败？

事实上，经济学并非用于预测未来，而更多用来解释过去。

真实的世界是复杂的，决定未来走势的因素“多如牛毛”。一个专家，一个教授，想要去准确预测，无异于盲人摸象。

换言之，一个专家，若真能预测经济，那他一定不会再做专家，而是会去做投资。

但是，这样的人的声音，为何依然有市场？

答案是，既然有人对命运迷茫，就必然会有算命先生。

在房地产行业急速发展的背景下，大量的国人在房地产市场面前茫然甚至“晕眩”。买，还是不买，困扰着相当一部分囊中羞涩的潜在购房者。

他们急切需要有一个权威的声音指导。

这时候，突然听到专家在媒体上侃侃而谈“房价明年下跌”，顿时会对这个声音抱有亲切感。

现实中，确实有一些人相信专家的预测，而错过了目前来看最佳的买房时机，并转而骂这些专家是“砖家”。

但这不影响更为“年轻”的一批信众继续聆听专家的预测。

专家预测房价，属于其言论自由的范畴，也不必为预测的失败而承担责任。当然，当一个预测失败的专家，面对公众责骂的时候，相信其内心也会受到“自我惩罚”的。至于他是否需要向“信众”道歉，外界无法强求。

一个专家预测失败后，若能向“信众”说声抱歉，当属对“学术良心”的自我拯救。遗憾的是，我们见到的更多的是那些毫无“信誉破产”担心的预测者。

预测者，尤其是拥有学者头衔的预测者，属于公众知识的范畴。

公共知识分子，在现实中，在遭受被“污名”的尴尬。这种“污名”行动有多种原因，但也与一些学者不爱惜羽毛，信口开河有关。

真正有学识的学者，知道自己知识和能力的边界，对未来充满敬畏，不敢轻易预测。

未来向何处去？这个问题的难度，其实超出了我们所有人的能力。

□王海涛（财经媒体人）

住建部面临人民住有所居的期望，遏制房价的非理性增长，让人民买得起房。房地产领域已经成为中国中产阶层最不满的领域，因为高房价正在吞噬他们的“中国梦”。(3月21日《人民日报海外版》)“中国梦”是民族的梦，是每一个人的梦。“中国梦”已成为目前中国的最强音和最热词。在憧憬和畅想中国梦愿景时，我们有许多积极向上的因素，但同时，我们也必须分析实现“中国梦”道路上存在的不利因素。

中产阶层是一个国家主要的组成部分，对于社会政治经济都具有极其重要的作用。特别是对于一国经济来说，中产阶层富足稳定、压力小、负担轻，关乎着一国经济健康发展的持续力和后劲。在有着成熟市场经济的发达国家，消费是经济的主要拉动力，往往占到7成以上。而中产阶层是消费拉动力的主力。因为，低收入阶层消费倾向强，但无能力消费；高收入阶层有能力消费，但消费意愿较弱。只有中产阶层既有能力消费，消费意愿倾向又强。扩大中产阶层比例几乎是所有国家共同致力于的一项经济大事。中产阶层范围扩大又是社会的稳定基石。

改革开放以后，中国的中产阶层在迅速壮大，不但支撑着国内消费，而且是社会的稳定器。然而，近十几年来，一个高房价正在使得中产阶层承受着巨大压力，不但挤占中产阶层的消费动力，对启动消费构成打压，而且正在削弱中国经济发展的持续力和后劲。更加重要的是，一个高房价正在击碎中产阶层的“中国梦”，正在成为中产阶层实现属于自己的“中国梦”的拦路虎和绊脚石。

一个现实是，低收入者的安居问题，政府正在大力建设保障性住房来解决。高收入者对于高房价承受力较强，通过商品房市场解决自己住房问题不会有负担。而中产阶层，收入中等，不高不低，政府建设的保障房够不上条件，一个畸高房价又使得其仅靠自己的能力根本买不起商品房。无奈只有采取高负债买房，或到银行按揭贷款，或从父母及亲戚朋友那里借钱买房。像北上广深房价都在每平方米4-5万元，100平方米的房子需要四五百万元。一个中产阶层家庭年收入20万元，不吃不喝需要25年以上才能还清贷款本息。可以说，背负一生高房价债务，从黑头发还到白头发，何谈实现“中国梦”呢？背负一生买房债务的中产阶层如果还有“中国梦”的话也是噩梦。

中产阶层的“中国梦”被高房价吞噬绝不是危言耸听。高房价不但吞噬中产阶层的“中国梦”，而且，吞噬了中国的消费潜力，吞噬了中国经济发展后劲，吞噬了中国经济最具活力的消费拉动力。

因此，必须硬着头皮继续调控，不达目的决不罢兵，坚决遏制住高房价，我们已经没有选择、没有退路。总之，不遏制住暴涨的房价，包括中产阶层在内的大多数人就很难圆其“中国梦”。

在房地产市场勃兴的过去十年间，开发商、经济学家、各种机构、甚至炒房者等纷纷变身“预言家”，就房价走势挥斥方遒、指点江山。遗憾的是，波诡云谲的房价，从来就不曾契合过这些预言。

一者，有人信赖的是自己的利益。譬如以地产商为代表的“专家派”，他们在看涨的同时，居心已表达在自家的房价上，他们在看跌的同时，不忘表扬一下自己的楼盘卖的良心价。二者，有人信赖的是理想主义经济学。一切从模型到模型，从数据到数据，既看不到水分、也看不穿背后的利益纷争，结果自然折戟在天真的理论推演上。三是以“预测”为生意，要么迎合公众的心理大放厥词，要么逆着舆论博取眼球效应，反正出场费水涨船高最是要紧。唯一的输家，只有那些踩着专家的鼓点，却没能踏准房价节奏的购房者。

眼下而言，没有什么比稳定民众对楼市的预期更关键。而这样的预期，显然不是靠专家学者论证出来的，核心还是政策说话，需要权威部门及时公开信息、进行正面引导。

北京五道口地处四环之外，非城市中心地段，但房价却贵得出奇。最近有媒体报道，该地段某小区一套37平方米的小户型二手房，竟报出350万元的价格，均价高达10万/平方米，有网友调侃道，“这才是北京的核心、宇宙的中心”。

房价10万元一平方米究竟是啥个概念？据北京市统计局发布的2011年数据显示，2011年全年城镇居民人均可支配收入为32903元，也就是说普通城镇居民辛辛苦苦3年工作才能够买一平方米。房价“10万一平”，实在高得离谱。

虽然从北京市场行情来看，五道口“10万元一平”的价格并不具有普遍性，或是一个极端个例，甚至不排除房主或中介恶意炒作的嫌疑。但是该地段房屋真实价格不算低，去年10月该小区一套38平方米单居每平方米成交价为6.08万元，小区正常价格基本保持在每平方米5、6万元左右的水平，远远超出普通城镇居民的承受能力。

五道口“10万一平”的“天价房”究竟是怎样炼成的？除了随经济社会发展，房屋价值水涨船高之外，一轮又一轮的投机炒作无疑是最大的“祸因”。据开发商任志强介绍，该小区当年价格才4000元。实际上，从以往各大城市房价疯涨路径来看，没有频繁的倒手投机炒作，房价涨势也不可能这么惊人。

除此之外，五道口房价涨势迅猛还有一个重要因素，那就是所处的地理环境特殊，周边不仅高校林立，更有令多少家长梦寐以求的中关村二小等优质资源。有业内人士分析，如果真有人买这套“10万一平”的天价房，决不是冲着狭小的户型而购买的，而是冲着最金贵的“中关村二小上学名额”，这番话道出了房价疯狂的另一真实内情。

当投资炒房不愁没市场，学区房概念又兴风作浪，两相交织助推，最终自然会诞生房价“10万一平”这朵奇葩。只不过在普通居民收入增幅较慢，社会贫富悬殊较大，以及中央屡次祭出调控利剑的背景下，这朵奇葩显得格外怪诞和刺眼，并会加剧社会公众的焦虑与担心，让普通白领阶层产生一种深深的剥离感。

房价高不高、合不合理，其实不仅仅是一个经济问题，更是一个民生问题，还是一个政治问题。楼市调控得不好，房价过于离奇，引发的不仅仅是舆论的质疑，还有对政府信誉的拷问。因此，面对五道口“10万一平”这个楼市极品，真的值得好好解剖和追问。

“房价不是我们开发商决定的，是由市场来定的。现在说房价高，但没有人叫你去广州买，也没有人叫你去深圳买，你回老家买就可以啊，为什么还要到广州、深圳买？”近日，全国人大代表、广东省化州市第二建筑工程公司宝安分公司经理陈华伟在谈及一线城市高房价问题时，发表“回乡买房”的言论，引发了外出打拼族的不满。（《中国青年报》3月19日）

虽然购房者中不乏投机者和自不量力者，但房子在国人心目中被赋予了“家”的深刻内涵，购房其实也是渴望归属的象征。如果不能实现回乡就业或创业，“回乡买房”仍无法摆脱当下农民工那种外出挣钱、回家消费的“半边户”模式。无视“半边户”那种种难以想象的困难，反倒以此作为鼓励他人效仿的对象，足见“回乡买房”论缺乏应有的人本情怀。

除了庞大的农民工群体，陈华伟的“回乡买房”论其实在高端收入群体中同样不乏实践者。由于房价节节攀升，曾有媒体报道，一些白领纷纷“逃离北上广”。然而，仅仅不到一年时间，却又“重返北上广”，尽管这些城市的房价持续上涨。如此“折腾”的原因只有一个，即没有什么困难比就业压力更难以令人忍受。

相较于一线城市的高房价，二、三线城市特别是内地县镇房价确实较低，但若以当地收入水平衡量，房价与收入落差仍旧令人望而生畏。以笔者老家所在的中部县城为例，2012年城镇居民收入为16692元，农民收入则只有5278元，同期房价均价却突破每平方米3000元大关。以双薪城镇居民计，百平米住房价格在家庭年收入的十倍以上。而且，相较于一线城市，内地县城的就业压力更大。如果没有稳定的工作和收入作保障，陈华伟提出的置房计划显然徒增烦恼：家人依旧无法照顾，旅途烦恼一点未减。

住房需求也是社会人口流动的一种折射，像北京的常住人口在2011年底便突破2000万大关。人力资源纷纷向一线城市集中，体现了社会资源配置拼图，这种配置格局如果没有根本性改观，人口流动的走向便不会发生根本性变化。

无数事实表明，那些简单调整人口流动的举措往往收效甚微，不利于提升外来人口的生活品质。“回乡买房”论的不可行性不仅在于其违背市场规律，还会令那些异乡谋生者感到彻骨寒心。